Stress abitativo, stretta europea sugli affitti brevi: ecco cosa cambia

Il Comune di Venezia, con una bozza di regolamento in materia di affitti brevi presentata due anni fa e ancora impantanata in commissione, entra a piè pari nel mirino dell’Unione Europea la quale, attraverso una serie di misure, si espone a tutela dei centri storici.

L’obiettivo dei 27 è raggiungere un equilibrio tra il diritto alla casa e alla residenzialità della popolazione locale, e l’impatto della domanda turistica sul mercato immobiliare in termini economici e di disponibilità di alloggi. La dicotomia che in laguna ancora non trova una quadra.

La definizione

Perché un’area si dica soggetta a stress abitativo il prezzo medio di una casa deve essere almeno otto volte il reddito disponibile medio – testualmente «il prezzo medio di transazione di un’abitazione nell’area in questione, rapportato al reddito disponibile medio della popolazione di tale area (”rapporto prezzo-reddito”), è pari o superiore alla soglia di 8» – e il rapporto deve essere cresciuto nell’ultimo decennio.

Tra i requisiti va considerata anche «l’improbabilità che lo stress abitativo si attenui nei prossimi tre anni». Questa condizione, prescrive l’Ue, si verifica valutando i seguenti elementi: dinamiche demografiche; offerta di alloggi; domanda di alloggi.

Le conseguenze

Se un’area è considerata sotto stress abitativo, allora sono giustificate, «dalla necessità di salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi», «misure che limitano l’accesso o la fornitura di servizi di locazione a breve termine di alloggi in immobili residenziali», e «che limitano l’acquisizione o l’uso di terreni e immobili residenziali non acquisiti o utilizzati a scopo di residenza principale, sia che siano occupati dal proprietario o da terzi», si legge nel testo.

Proteggere e favorire la residenzialità è il faro per il legislatore europeo, si diceva. Non a caso, le misure che limitano l’accesso o la fornitura di servizi di locazione di alloggi a breve termine riguardano soltanto «immobili residenziali non acquistati o utilizzati ai fini di abitazione principale, occupati dal proprietario o da un’altra persona».

In sostanza l’autorità può limitare l’accesso al mercato o la prestazione del servizio quando l’alloggio affittato non è la residenza principale dell’host. Potrebbe quindi imporre autorizzazioni, limiti quantitativi o divieti agli affitti turistici di seconde case e immobili destinati stabilmente a questa attività.

Comuni e Regioni

Questo struttura normativa, così come concepita dall’Affordable Housing Act, permetterà soprattutto a Comuni e Regioni di definire un’area sotto stress abitativo e, ad esempio, limitare gli affitti brevi anche a uso turistico (come le attività di Booking e AirBnb) senza il timore di essere soggetti a ricorsi contro il diritto comunitario, spiega una fonte vicina al dossier.

Un dettaglio, questo precisato, che a Venezia così come nelle città d’arte italiane a maggior flusso turistico e alta densità di locazioni brevi, illuminerà definitivamente coni d’ombra o dubbi interpretativi della norma. Quelli che, fino ad ora, stando all’evidenza hanno aperto all’aumento esponenziale di affitti turistici. E alle remore, da parte delle amministrazioni, di intervenire con rigidità lì dove il fenomeno ha mangiato patrimonio immobiliare creando uno squilibrio che pesa sulla popolazione residente.

Fuori dall’impasse

Finora, infatti, lo scoglio più grande che ha impedito agli enti locali di intervenire con efficacia sul problema dell’emergenza abitativa è stata la direttiva Servizi dell’Ue, in quando gli affitti brevi sono considerati un’attività economica di servizi: i divieti imposti dai Comuni sono quindi restrizioni all’accesso al mercato in violazione della direttiva.

A livello nazionale, alcune novità sul tema sono state introdotte con l’ultima legge Finanziaria. Che se da un lato ha mantenuto la cedolare secca al 21% sul primo immobile, dall’altro ha equiparato al reddito d’impresa chi dà in locazione più di 2 appartamenti.

Venezia città simbolo

L’anticipazione dell’Ansa ha immediatamente fatto rizzare le antenne alle città turistiche per eccellenza. Venezia in testa, con un primato mondiale per aver introdotto il contributo d’accesso per detonare l’overturismo, Venezia che ha acceso due contatori regolarmente aggiornati che dicono ai passanti quanti residenti resistono in centro storico mentre aumenta il numero dei posti letto turistici.