Effetto Olimpiadi, boom di richieste per acquistare casa a Cortina: «I prezzi sono destinati a salire»
Parla Giorgio Ciarrapico, fondatore di Erit, che gestisce il 70% delle transazioni: «Le Olimpiadi hanno ridato visibilità, in due anni gli stranieri raddoppieranno, oggi però mancano servizi essenziali per i lavoratori del comparto turismo»
Oltre 20 mila richieste in cinque anni ricevute da Stati Uniti, Nord Europa ed Emirati Arabi per acquistare un immobile a Cortina e ben 1.200 avventori pronti a chiudere immediatamente la compravendita. Sono questi alcuni dei dati più significativi del mercato immobiliare ampezzano forniti da Erit Group, realtà consolidata nel settore immobiliare operante nelle sedi di Roma e Cortina d’Ampezzo, costituita da due rami di azienda, Erit Immobiliare ed Erit Architettura. Il Gruppo, che gestisce il 70% del mercato immobiliare della Regina delle Dolomiti, è convinto che nei prossimi due anni il profilo dell’acquirente cambierà: in particolare, si stima che la quota di case detenuta dagli stranieri sia destinata a raddoppiare, passando dal 2 per cento attuale al 4-4,5 entro il 2028.
«Le Olimpiadi hanno dato a Cortina una visibilità internazionale che il paese aveva perso negli ultimi 50 anni», afferma Giorgio Ciarrapico, fondatore e amministratore unico di Erit Group. «Cortina era diventata una meta prettamente italiana e la quantità di stranieri che cercava casa era molto bassa. Ma oggi, grazie al ritorno di immagine della manifestazione, il trend è cambiato radicalmente: infatti, arrivano molte richieste dagli Stati Uniti e dal Nord Europa, oltre che dagli Emirati Arabi: cercano la montagna e in particolare l’area delle Dolomiti».
«Bassa offerta, un limite»
Secondo Erit, le Olimpiadi hanno riacceso un faro su Cortina, restituendole una visibilità globale che era andata sbiadendo. I Giochi hanno attirato investitori e innescato una profonda riqualificazione del settore hospitality. Strutture datate sono state rilevate da grandi player internazionali, pronti a offrire servizi di livello per attrarre una clientela d’élite: «Gli stranieri cercano proprietà di un certo rilievo», prosegue Ciarrapico.
«Non è facile riuscire a soddisfare le loro esigenze. In certi casi, cercano metrature che qui non esistono. Le persone più sensibili culturalmente, cercano la vecchia casa ampezzana storica e rurale, da restaurare. Mentre altre tipologie di utenti cercano l’immobile nuovo, ma a Cortina non ci sono molte proprietà del genere perché non si possono creare nuove volumetrie. L’unica eccezione è il caso della stazione».
Il mercato immobiliare ampezzano soffre di una cronica carenza di offerta. Tale rigidità è riconducibile al blocco delle nuove volumetrie in vigore dal 1973, che consente nuove edificazioni solo in rarissime eccezioni. Questa scarsità, unita alla spinta olimpica, sta generando una forte pressione: Erit Group prevede un significativo incremento dei prezzi a partire da settembre, con una crescita stimata tra il 20% e il 25% nel prossimo biennio.
L’ascesa dei prezzi trasformerà Cortina in un luogo sempre più esclusivo, portando tuttavia con sé «il rischio di una diminuzione nel numero delle transazioni a causa dei valori di mercato elitari», dice Ciarrapico. I tempi medi di vendita per immobili di pregio si sono drasticamente ridotti, passando dai 6-12 mesi del periodo preolimpico agli attuali 30-90 giorni: «Tutta Cortina è sotto la Sovrintendenza di Venezia», prosegue, «e dobbiamo seguire le sue rigide regole, per fortuna».
«Nuova fase in arrivo»
Il mercato immobiliare ampezzano sta vivendo una fase di “normalizzazione” verso l’alto, con una domanda che ricomincia a farsi pressante. Le Olimpiadi hanno attirato l’interesse di investitori provenienti da Stati Uniti e Nord Europa. La domanda internazionale si concentra su proprietà di ampie dimensioni (oltre i 1.500-2.000 mq), tipologia di prodotto estremamente rara all’interno della Conca ampezzana: «Negli ultimi due mesi abbiamo ricevuto una quantità di richieste importante», prosegue il manager. «Siamo work in progress, ma questo mercato è molto ridotto».
L’analisi dei valori medi al metro quadro evidenzia tre fasce principali di mercato: l’immobile rustico da ristrutturare, quello ristrutturato e quello nuovo, con prezzi medi che variano dai 14 mila euro al metro quadro ai 30-35 mila euro nelle zone di maggior pregio.
«La domanda supera di tantissimo l’offerta», prosegue, «spesso le offerte non arrivano nemmeno sul sito perché chiudiamo subito l’affare. Oggi, tra l’altro, si è ridotta tantissimo la necessità di accedere ad un mutuo per l’acquisto di queste case, perché gli acquirenti comprano direttamente con la propria liquidità, senza leve finanziarie».
«No ai villaggi dormitorio»
Nel campo ricettivo, l’apertura di nuove strutture di lusso punta a intercettare una clientela di fascia alta. Tuttavia, emerge la necessità di adeguare il sistema dei servizi locali: attualmente si riscontra la mancanza strutturale di offerta di esperienze dedicate o di una capacità ristorativa di fascia superiore in grado di soddisfare flussi non programmati con largo anticipo.
Ma, soprattutto, manca un’offerta adeguata per i lavoratori che dovranno fornire questi servizi: «Quest’ultimo è un problema importante», conclude Ciarrapico. «Nelle zone limitrofe a Cortina, chi ha disponibilità economiche sta acquisendo alberghi per farli diventare dei dormitori. Ma poi c’è il rischio che queste aree diventino solo dei dormitori e non più luoghi turistici. In questa fase, il Comune di Cortina guarda ad altri problemi e non è lungimirante: si devono creare spazi maggiori, ma al momento non sono in previsione».
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